2019，全球进入降息时代，而个人的资产，也步入低收益时代。在这个背景下，2019年，日本房产表现如何?今天总结一下在过去的2019年，日本房产市场发生的一些重大变化。
 

　　日本移民买房
 

　　(1)东京、大阪新房价格持续下跌，成交量却略微上升
 

　　以11月的数据为准，如今东京圈的新建公寓价格为80.8万日元(约为5.2万人民币)/平米，连续4个月下跌。
 

　　具体而言，东京23区的新建公寓单价为107.8万日元(约为6.9万人民币)，同比下跌12.9%。
 

　　新房价格出现下跌的迹象，这是东京奥运会前后的一个比较明显的趋势：
 

　　与疲弱的新房价格相比，首都圈新公寓的成交情况有多回暖，相比去年，契约率上浮了1.3%达到55.2%。
 

　　与此同时，近畿圈(大阪、京都、兵库、滋贺、奈良和和歌山)的新公寓的平均单价为62.8万日元(约为4万人民币)，同比下降11.2%，已连续3个月下跌。
 

　　我们可以看出，在日本的主要城市中，新房价已经开始下跌，这是东京奥运会临近期间，第一轮疲软现象。
 

　　但是我们从官方数据得知，截至今年9月，日本三大都市圈的住房指数仍然是强劲上升的，这就说明，即使新房价格下跌，二手房的表现仍然坚挺。
 

　　(2) 首都圈二手房成交价连续10连涨，东京23区成交量上升
 

　　截至11月，首都圈二手房成交均价为550010日元/平方米(约合人民币35300元)，同比上涨8.2%。
 

　　其中，东京23区二手公寓平均单价为805700日元/平方米(约合5.2万元人民币)，同比上涨6%，连续11个月上涨。
 

　　也就是说，京城圈的二手房市场正如火如荼。
 

　　11月，东京23个区的二手房成交量为1372套，同比增长6%，比上月增长18.3%。10月份的交易将会非常惨淡，因为10月份刚刚提高了消费税。
 

　　不过，去年12月至11月，与去年12月至11月同期成交量平行比较后发现，今年成交量同比增长5.2%，强于去年11月前的表现。
 

　　与此同时，大阪府二手公寓平均单价为399600日元/平方米(约合26000元人民币)，较上年上涨7.4%，呈现上升趋势。
 

　　(3) 租赁市场表现持续稳定
 

　　首都圈和大阪府的租赁市场仍然相对稳定。11月，京城商圈公寓平均租金为2916日元/平方米(约合187元人民币)，同比上涨0.2%。
 

　　具体来看，东京23区平均租金约为3722日元/平方米(约合人民币238.7元)，较上年上涨0.2%，刷新了历史最高租金纪录，但涨幅正在缩小。也就是说，23区一套20平方米的单身公寓平均租金为4774元。
 

　　近年来，东京23个区的租金一直在稳步上涨，显示出租房需求旺盛：
 

　　另一大城市大阪的平均租金为2444日元/平方米(约合人民币156.7元)，同比下降0.7%。因此，大阪的租赁市场仍然疲软：
 

　　不过，与横滨和名古屋相比，大阪的房租在日本排名第二。
 

　　2020年会怎么样?
 

　　至于明年房价会跌会涨，在东京、大阪这样的市场来看，因不同项目而结果各异。我们不能说，明年总体趋势会跌，你购买的投资房就一定会跌。而更应该这么理解：东京奥运会确实有提振房产市场的效果，但真正影响房产价格和流通性的，还是要回归当地需求和经济表现。
 

　　从目前的市场情况来看，新房房价已经在一个高位，明年继续上涨还需要高端房产的销售推动，但经济形势不太好的当下，这股后劲会不足。反而，因为需求减少，中端、低端的新房需求会增加，从而可能拉低新房的整体价格。
 

　　与此同时，二手房市场将保持持续稳定的成交量，特别是价格还将上升。因为新房的房价已经过高，很多家庭将从现实角度出发考虑，购置二手房自住;与此同时，日本经济基本面表现良好，失业率已经降到了最低水平，这也将在东京奥运会后，继续支撑二手房市场。
 

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